Hệ số sử dụng đất là gì? Ý nghĩa, cách tính & Quy định
Trước khi mua nhà bạn đều đưa ra những tiêu chí để lựa chọn cho mình một căn nhà thật ưng ý và xứng đáng với số tiền bạn bỏ ra. Và một trong những điều bạn được bên môi giới hay chủ đầu tư quảng cáo và giới thiệu rằng dự án này có mật độ xây dựng thấp, không gian thoáng mát, cây xanh được trồng nhiều. Tuy nhiên nếu mật độ xây dựng thấp nhưng dân cư vẫn đông đúc bởi đây là những nhà cao tầng. Đó người ta gọi là tỉ lệ hệ số sử dụng đất.
Vậy, hệ số sử dụng đất là gì? Chỉ số này được tính như thế nào? Hãy cùng đọc bài viết dưới đây để hiểu rõ hơn về điều đó. Hi vọng bài viết là một trong những kênh thông tin hữu ích giúp bạn đọc có kiến thức về bất động sản từ đó có những lựa chọn đúng đắn nơi sinh sống thật là ưng ý.
Mục Lục
Hệ số sử dụng đất là gì?
Hệ số tỷ lệ đất là tỷ lệ tổng diện tích sàn xây dựng ( không bao gồm diện tích sàn tầng hầm và mái) với tổng diện tích lô đất.
Hay hệ số sử dụng đất là tỷ lệ tỷ lệ giữa tổng sàn xây (tổng diện tích sàn xây bao gồm cả phần nổi và phần ngầm) với diện tích của mảnh đất được xây dựng.
Sự ra đời của hệ số sử dụng đất
Khái niệm hệ số sử dụng đất được hình thành từ việc nhu cầu của con người trong việc điều chỉnh chiều cao và yêu cầu khoảng lùi cho tòa tháp tại thành phố New York năm 1916, chính xác đến năm 1961 thì khái niệm hệ số sử dụng đất được giới thiệu và áp dụng rộng rãi.
Ở Việt Nam, trong Quy chuẩn xây dựng Việt Nam năm 1997 đã có những ghi chép quy định trong quy hoạch xây dựng và có đưa khái niệm và quy định về hệ số sử dụng đất. Đến năm 2008 thì quy chuẩn quy hoạch xây dựng Việt Nam được ban hành và thực hiện đến nay (2018) đã loại bỏ khái niệm và quản lý chỉ tiêu hệ số sử dụng đất.
Cách tính hệ số sử dụng đất
Nhiều người vẫn chưa rõ không biết cách tính hệ số sử dụng đất được tính theo công thức như thế nào. Sau đây là công thức giúp bạn có đáp án cho một ngôi nhà với ý định xây dựng :
Hệ số sử dụng đất (HSSDĐ) = Tổng sàn xây dựng/ diện tích xây dựng lô đất
Ví dụ cụ thể để bạn dễ hiểu hơn: Bạn tiến hành xây dựng một ngôi nhà với diện tích là 20m2 với 3 tầng trên một lô đất có S= 100 m2. Vậy HSSDĐ = 20×3/100= 0,6 lần (600%)
Đơn vị của HSSDĐ có hai dạng:
- FAR: Sử dụng đơn vị là lần. Ví dụ 2 lần, 3 lần,…
- FSI: Sử dụng đơn vị là %. Ví dụ 200%, 300%…
Tùy thuộc vào từng quốc gia mà dùng theo đơn vị của đất nước họ. Ví dụ như ở Nhật bản hệ số sử dụng đất được tính theo đơn vị FSI còn ở Ấn Độ hệ số sử dụng đất mà đất nước họ dùng là cả 2 đơn vị FAR và FSI.
Quy định về hệ số sử dụng đất
- Quy chuẩn xây dựng năm 1997 quy định về hệ số sử dụng đất tối đa là 5 lần.
- Năm 2008 quy chuẩn quy hoạch xây dựng đưa ra chỉ tiêu hệ số sử dụng đất và chỉ tiêu sử dụng đất được “ngầm hiểu” bằng mật độ xây dựng nhân với tầng cao (chỉ tính từ mặt đất không tính tầng hầm)
- Ngoài ra, những tòa nhà cao tầng thuộc các dự án xây dựng chung cư nếu trên 15 tầng thì sẽ tạo nên các điểm nóng quá tải về hạ tầng đô thị bởi vì công trình cao tầng có hệ số sử dụng đất lớn,
Ý nghĩa của hệ số sử dụng đất là gì?
Xuất phát từ vấn đề liên quan tới quy hoạch đô thị ở các nước phát triển mà hệ số sử dụng đất ra đời nhằm ó ý nghĩa nhằm xác định và khống chế số tầng và mật độ xây dựng đối với các dự án trong khu vực đô thị khi mà chủ đầu tư luôn muốn nâng tổng diện tích xây dựng lên ( bằng cách nâng mật độ xây dựng, nâng chiều cao tầng để có thể có thêm những khoản thu từ việc nâng số tầng lên. Từ đó các cơ quan có thẩm quyền nắm bắt được chủ đầu tư có vi phạm về an toàn xây dựng công trình hay không, giảm bớt điểm nóng trong việc số tầng càng nhiều tỉ lệ thuận với dân cư đông đúc gây nhiều mối quan ngại.
Theo các chuyên gia, “Hệ số sử dụng càng thấp có nghĩa là mật độ dân cư tại dự án đó là thấp. Nó không chỉ ảnh hưởng đến chất lượng sống mà còn ảnh hưởng đến quyền lợi của chủ sở hữu căn hộ khi dự án kết thúc vòng đời của nó”. Chính vì vậy, nắm được hệ số điều chỉnh đất là điều quan trọng giúp nhà đầu tư có những định hướng phù hợp cho tương lai dự án của mình.
Trên đây là những kiến thức về hệ số sử dụng đất giúp bạn biết được thế nào là hệ số sử dụng đất và biết cách tính hệ số sử dụng đất. Từ đó, bạn sẽ có cách tính toán đúng đắn nếu có ý định xây dựng một sự án hay sửa lại tòa nhà của mình.
Tin liên quan
